Contract de închiriere. Denunţarea unilaterală a contractului de către proprietar. Condiţii şi efecte

NCC, art. 1276 alin. (2), art. 1357

Spre deosebire de rezilierea contractului, care are natura unei sancţiuni suportate de partea care nu şi-a executat în mod culpabil obligaţiile izvorâte dintr-un contract cu executare succesivă sau continuă, denunţarea unilaterală reprezintă un drept a cărui exercitare nu este condiţionată de neexecutarea culpabilă a obligaţiilor contractuale.

Ca atare, încetarea contractului de închiriere, în urma transmiterii notificării de denunţare unilaterală, nu era condiţionată de existenţa unei neexecutări culpabile a obligaţiilor de către recurenta-pârâtă.”

Speţa: Reclamanta A. S.R.L. a solicitat obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata sumei de 263.806,47 lei, reprezentând despăgubiri pentru repararea prejudiciului cauzat reclamantei în perioada cuprinsă între 20 martie 2016 şi 31 iulie 2016, prin ocuparea, fără drept, a imobilului aparţinând acesteia, constând în terenul în suprafaţă de 7.500 mp, situat în comuna V., Incinta Combinatului Chimic, judeţul Arad şi a sumei de 11.250 euro plus TVA/lună, începând cu 1 august 2016 şi până la eliberarea imobilului respectiv.

Prin cererea depusă la 29 decembrie 2016, reclamanta a precizat că solicită obligarea pârâtei la plata sumei totale de 568.062,72 lei, compusă din suma de 263.806,47 lei, aferentă perioadei cuprinse între 20 martie 2016 şi 31 iulie 2016 şi suma de 304.256,25 lei, aferentă perioadei cuprinse între 1 august 2016 şi 31 decembrie 2016, reprezentând despăgubiri pentru repararea prejudiciului cauzat reclamantei prin ocuparea, fără drept, a imobilului aparţinând acesteia, precum şi la plata în continuare a sumei de 11.250 euro plus TVA/lunar, calculată până la eliberarea efectivă a imobilului.

Tribunalul Arad a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L.; a obligat‐o pe pârâtă la plata către reclamantă a sumei de 419,648,24 lei, reprezentând despăgubiri pentru prejudiciul cauzat în perioada cuprinsă între 20 martie 2016 şi 31 decembrie 2016, prin ocuparea, fără drept, a imobilului aparţinând acesteia, raportat la suma de 9.975 euro, cu TVA inclus, pentru fiecare lună, la cursul euro/leu de 4,5075, de la data introducerii acţiunii; a respins capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 11.250 euro plus TVA pentru fiecare lună, începând cu ianuarie 2017 şi până la data eliberării imobilului.

Curtea de Apel Timişoara a admis apelul declarat de apelanta‐reclamantă A. S.R.L. împotriva sentinţei primei instanţe, pe care a schimbat‐o în parte, în sensul că a obligat‐o pe pârâtă la plata către reclamantă şi a sumei de 178.849,25 lei, reprezentând despăgubirile aferente perioadei cuprinse între 1 ianuarie 2017 şi 1 mai 2017; a respins apelul declarat de apelanta‐pârâtă B. S.R.L. împotriva aceleiaşi sentinţe.

Împotriva deciziei instanţei de apel, B. S.R.L. a declarat recurs.

(…) Prin al doilea motiv de recurs, autoarea căii de atac a susţinut că atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel au refuzat să analizeze şi să se pronunţe cu privire la momentul încetării contractului de închiriere nr. 41 din 1 august 2015.

Recurenta‐pârâtă a învederat că intenţia de reziliere a contractului de închiriere nr. 41 din 1 august 2015, concretizată prin adresa nr. 3 din 16 februarie 2016, este vădit nelegală şi lipsită de temei contractual. În acest sens, a arătat, rezilierea contractului era condiţionată de preexistenţa unei neexecutări culpabile din partea recurentei‐pârâtei, care însă nu a existat şi nici nu a fost invocată de intimata‐reclamantă. În aceste condiţii, autoarea recursului a subliniat că nu a încetat contractul anterior evocat la data invocată de intimata‐reclamantă, aspect omis a fi analizat de către instanţa de apel, care s‐a rezumat la concluzia că respectivul contract a fost reziliat de către reclamantă, cu respectarea clauzei de la art. 12 din capitolul IV al contractului, conform căreia rezilierea unilaterală va putea fi făcută doar prin notificare scrisă, cu 30 de zile înainte de data intrării în vigoare.

În continuare, aceeaşi parte a susţinut că, din înscrisurile aflate la dosarul cauzei, rezultă că intenţia intimatei‐reclamante a fost aceea de a continua executarea contractului, în condiţiile convenite de părţi, exprimându‐şi refuzul de a înceta contractul din motive obiective, anterior termenului pentru care a fost încheiat.

Recurenta‐pârâtă a arătat că nu a operat modificarea preţului contractului, întrucât nu şi‐a exprimat consimţământul în acest sens.

Recursul nu este fondat.

Criticile subsumate celui de-al doilea motiv de recurs, prin care recurenta-pârâtă a susţinut că atât prima instanţă, cât şi instanţa de apel au refuzat să analizeze şi să se pronunţecuprivirelamomentulîncetăriicontractuluide închiriere nr. 41 din 1 august 2015 se încadrează în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C. proc. civ.

Instanţa supremă reţine că recurenta-pârâtă nu a susţinut prin cererea de apel că încetarea contractului a operat la o altă dată decât cea reţinută de prima instanţă (20 martie 2016), ci a susţinut că respectivul contract nu a încetat prin voinţa unilaterală a părţii adverse.

În aceste condiţii, nemenţionarea în considerentele deciziei recurate a datei la care a încetat contractul de închiriere este justificată, din moment ce criticile din cererea de apel au vizat imposibilitatea denunţării contrac- tului, nu şi data la care acesta a încetat.

Criticile referitoare la caracterul nelegal al rezilierii con- tractului, ca urmare a inexistenţei unei neexecutări culpa- bile din partea recurentei-pârâte, se încadrează în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ.

În legătură cu aceste critici, instanţa supremă reţine că adresa comunicată recurentei-pârâte la 16 februarie 2016 cuprinde declaraţia intimatei-reclamante de denunţare unilaterală a contractului de închiriere nr. 41 din 1 august 2015, în temeiul clauzei de la art. 12, iar nu de reziliere a acestui contract. De altfel, contractul de închiriere putea fi denunţat de intimata-reclamantă chiar şi în absenţa clauzei de la art. 12 din acelaşi contract, întrucât exercitarea acestui drept este recunoscută de art. 1276 alin. 2 C. civ.

Conform acestui text de lege, „în contractele cu execu- tare succesivă sau continuă, acest drept poate fi exercitat cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, chiar şi după începerea executării contractului, însă denunţarea nu produce efecte în privinţa prestaţiilor executate sau care se află în curs de executare”.

Spre deosebire de rezilierea contractului, care are natura unei sancţiuni suportate de partea care nu şi-a executat în mod culpabil obligaţiile izvorâte dintr-un contract cu executare succesivă sau continuă, denunţarea unilaterală reprezintă un drept a cărui exercitare nu este condiţionată de neexecutarea culpabilă a obligaţiilor contractuale.

Ca atare, încetarea contractului de închiriere, în urma transmiterii notificării de denunţare unilaterală, nu era condiţionată de existenţa unei neexecutări culpabile a obligaţiilor de către recurenta-pârâtă.

Singura condiţie impusă de art. 1276 alin. 2 C. civ. constă în acordarea unui termen rezonabil de preaviz. Or, această condiţie este îndeplinită în cauză din moment ce intimata-reclamantă i-a acordat recurentei-pârâte termenul de preaviz de 30 de zile, stipulat în contractul de închiriere.

Susţinerile în sensul că, din înscrisurile aflate la dosarul cauzei, rezultă că intenţia intimatei-reclamante a fost aceea de a continua executarea contractului, în condiţiile convenite de părţi, vizează temeinicia deciziei recurate, întrucât aceste susţineri repun în discuţie probele administrate în cauză. Or, evaluarea probelor în vederea stabilirii situaţiei de fapt intră în atribuţia exclusivă a instanţelor devolutive. Astfel, în calea extraordinară de atac a recursului se verifică numai legalitatea hotărârii recurate. Relevant în acest sens este art. 483 alin. 3 C. proc. civ., care prevede că recursul urmăreşte să supună Înaltei Curţi examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Criticile prin care s-a învederat că intimata-reclamantă nu era îndreptăţită să emită facturi către recurenta-pârâtă, în afara termenilor contractuali conveniţi iniţial, se încadrează în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ.

Referitor la aceste critici, instanţa supremă reţine că reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata de despăgubiri pentru ocuparea, fără drept, a imobilului aparţinând reclamantei, după încetarea contractului de închiriere, în temeiul art. 1357 C. civ.

Aşadar, despăgubirile pretinse de reclamantă vizează perioada ulterioară încetării contractului de închiriere, ca urmare a denunţării unilaterale a acestuia şi au ca temei răspunderea civilă delictuală.

De vreme ce reclamanta nu şi-a întemeiat acţiunea pe răspunderea civilă contractuală, rezultă că aceasta nu era ţinută de clauzele contractului de închiriere când a evaluat despăgubirile pretinse pentru ocuparea, fără drept, a imobilului său.

Prin urmare, criticile de nelegalitate subsumate celui de-al doilea motiv de recurs sunt nefondate.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte a respins ca nefondat recursul.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Avocat Mirela Andrei (David)

Cabinet de avocat – Mirela David Andrei
Adevărata valoare umană este valoarea pe care o dăm vieţii altora.

Domenii

Contact

Copyright © 2022. Cabinet de Avocat Mirela David Andrei. Toate drepturile rezervate.